Vendes una vivienda y, entre escrituras, impuestos y papeleo, aparece otro nombre en la lista: plusvalía municipal.
¿Qué es exactamente? ¿La paga el comprador o el vendedor? ¿Cuánto me va a costar?
Tranquilo, porque aunque el nombre suene a impuesto complicado, la idea es bastante más sencilla de lo que parece.
Vamos a explicar cómo calcular la plusvalía municipal en Málaga sin meternos en fórmulas imposibles. Lo justo para que entiendas cómo funciona, cuándo se paga y qué datos necesitas para hacer tus números.
¿Qué es la plusvalía municipal?
Empecemos por lo básico: qué es la plusvalía municipal.
Su nombre oficial es: Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
Es un impuesto que cobra el Ayuntamiento cuando se transmite un terreno urbano. Y como la mayoría de viviendas tienen una parte correspondiente al terreno sobre el que están construidas, este impuesto puede aparecer cuando vendes, heredas o recibes una vivienda como donación.
Ojo con esto: no se calcula sobre el valor completo de tu casa, sino sobre el valor correspondiente al suelo.
Es decir, si tienes un piso valorado en 250.000 €, Hacienda municipal no utiliza directamente esos 250.000 € para hacer la cuenta.
Y ese detalle es importante.
¿Cuándo se paga la plusvalía municipal?
La plusvalía puede aparecer principalmente en tres situaciones:
- Cuando vendes una vivienda.
- Cuando recibes una vivienda mediante una herencia.
- Cuando recibes una vivienda mediante una donación.
Así que no, no es un impuesto exclusivo de quien vende una casa.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
Aquí la respuesta depende de cómo haya cambiado de manos la vivienda.
Si hay una compraventa, normalmente paga la plusvalía quien vende.
Si hay una herencia o una donación, quien la recibe es quien debe hacerse cargo del impuesto.
Dicho de otra manera: si vendes tu piso, lo normal es que la plusvalía sea asunto tuyo. Si heredas una vivienda, también tendrás que comprobar si te corresponde pagarla como heredero.
Cómo calcular la plusvalía municipal paso a paso
Actualmente hay dos maneras de calcular la plusvalía municipal.
Y esto es importante porque una puede darte un resultado más bajo que la otra.
El Ayuntamiento de Málaga permite comparar ambos sistemas para determinar cuál resulta más favorable en cada caso. De hecho, dispone de una herramienta para hacer una estimación del importe.
Vamos a ver los dos sin complicarnos.
Opción 1: cálculo con el valor catastral
Para hacer este cálculo necesitas mirar el recibo del IBI de la vivienda.
Ahí encontrarás un dato llamado valor catastral del suelo.
No lo confundas con el precio de tu vivienda ni con el valor catastral total. Lo que nos interesa aquí es solo la parte correspondiente al suelo.
A ese valor se le aplica un coeficiente que depende del tiempo que haya pasado desde que adquiriste la vivienda.
Por ejemplo: no se calcula igual una casa que compraste hace tres años que otra que lleva veinte años en tu propiedad.
En Málaga se utilizan los coeficientes que estén legalmente vigentes en el momento de la transmisión.
Pero no hace falta que te aprendas ninguna tabla de memoria. Lo práctico es tener a mano:
Valor catastral del suelo + fecha en la que adquiriste la vivienda + fecha en la que la transmites.
Con esos datos ya puedes hacer una estimación.
Opción 2: cálculo según la ganancia real
La segunda opción mira lo que realmente ha ocurrido con el valor de la vivienda.
Se calcula la diferencia entre el valor de venta de la vivienda y el valor por el que se compró.
A partir de ahí se calcula qué parte de esa subida corresponde al terreno. Si este sistema da como resultado una base inferior a la obtenida con el método anterior y puedes justificarlo con la documentación necesaria, puede resultar más interesante utilizarlo.
Traducido: merece la pena comparar las dos opciones antes de pagar. No merece la pena pagar de más por no hacer las cuentas.
Ejemplo de plusvalía municipal en Málaga
Vamos con un ejemplo, para verlo mucho más claro.
Imagina que compraste una vivienda hace unos años y ahora decides venderla.
En tu recibo del IBI aparece que el valor catastral del suelo es de 60.000 €.
Para hacer el cálculo por el sistema objetivo tendrás que comprobar qué coeficiente corresponde al número de años que has sido propietario de esa vivienda y aplicarlo sobre esos 60.000 €.
Una vez obtenida esa cantidad, se calcula la cuota del impuesto correspondiente.
Pero antes de dar el cálculo por bueno, hay que mirar la segunda opción.
Supongamos que compraste la vivienda por 220.000 € y la vendes por 230.000 €. La subida real ha sido de 10.000 €.
Puede ocurrir que el cálculo teniendo en cuenta esa ganancia real resulte más bajo que el cálculo realizado únicamente con el valor catastral.
Por eso la clave no está en aprenderse una fórmula complicada.
La clave es comparar.
El propio Ayuntamiento de Málaga ofrece un simulador en el que puedes introducir los datos del inmueble y obtener una estimación. Para utilizarlo necesitarás, entre otros datos, la referencia catastral y la información del IBI.
¿Y si vendo mi vivienda por menos de lo que me costó?
Esta es una de las dudas más habituales.
Imagina que compraste una vivienda por 250.000 € y, por las circunstancias que sean, terminas vendiéndola por 235.000 €.
¿También tienes que pagar plusvalía?
Si puedes demostrar que no ha existido un incremento de valor, no debería producirse una cantidad a pagar por este impuesto.
La transmisión debe declararse y habrá que aportar la documentación necesaria para demostrar que no ha existido ese aumento de valor. Si el Ayuntamiento confirma esa situación, no se genera liquidación.
Vender una vivienda no significa automáticamente tener que pagar plusvalía.
¿Cuánto tiempo tengo para pagar la plusvalía en Málaga?
Si hablamos de una venta o una donación, tienes 30 días hábiles desde que se produce la transmisión.
En el caso de una herencia, el plazo es de seis meses desde el fallecimiento. Además, se puede solicitar una ampliación hasta un año si se pide dentro del plazo establecido.
Presentarlo fuera de plazo puede terminar suponiendo recargos y, dependiendo del caso, intereses adicionales.
¿Hay bonificaciones en Málaga?
Sí.
En determinadas herencias de la vivienda habitual pueden existir bonificaciones que reduzcan bastante el importe de la plusvalía municipal.
El porcentaje depende de las circunstancias del heredero, del valor catastral de la vivienda y del cumplimiento de determinados requisitos. Málaga contempla bonificaciones especialmente relevantes para transmisiones de la vivienda habitual a determinados familiares.
Aquí nuestro consejo es sencillo: si has recibido una vivienda en herencia, comprueba las bonificaciones antes de pagar.
Más gastos al adquirir una vivienda nueva
Si estás haciendo cálculos porque estás pensando en cambiar de vivienda, recuerda que la plusvalía no es el único gasto que debes tener presente.
Debes consultar también cuánto cuesta escriturar una casa en España o conocer cómo funciona el IVA de una vivienda nueva.
Si estás buscando una vivienda nueva, puedes echar un vistazo a nuestras promociones. Desarrollamos viviendas modernas en Alhaurín de la Torre, Málaga y la provincia: adosados, pisos, pareados y áticos adaptados a familias y parejas jóvenes.
Preguntas frecuentes sobre la plusvalía municipal
¿Cómo calcular la plusvalía municipal de una vivienda?
Necesitas conocer principalmente el valor catastral del suelo y cuánto tiempo ha pasado desde que adquiriste la vivienda. También conviene comparar ese cálculo con la ganancia real obtenida en la operación, ya que puede resultar más favorable.
¿Quién paga la plusvalía municipal en una compraventa?
Por norma general, la paga el vendedor. Si se trata de una herencia o una donación, corresponde a quien recibe el inmueble.
¿Tengo que pagar plusvalía si he perdido dinero con la venta?
Si demuestras que el terreno no ha aumentado de valor, no se genera una cantidad a pagar por plusvalía. Eso sí, tendrás que presentar la declaración y acreditar esta circunstancia ante el Ayuntamiento.
¿Dónde puedo calcular la plusvalía municipal en Málaga?
El Ayuntamiento de Málaga dispone de un programa online para obtener una estimación. Necesitarás datos como la referencia catastral, la información del recibo del IBI y las fechas de adquisición y transmisión.
