Vender una vivienda no consiste únicamente en acordar un precio y firmar ante notario. Antes de poner el inmueble en el mercado, es importante calcular los gastos e impuestos al vender una casa, preparar la documentación obligatoria y comprobar si existen cargas, hipotecas o recibos pendientes.
En Málaga, el vendedor puede tener que afrontar el IRPF por la ganancia obtenida, la plusvalía municipal, la cancelación de una hipoteca y diferentes gastos administrativos. La cantidad final depende del precio de compra, el precio de venta, el municipio donde se encuentre la vivienda y las circunstancias personales del propietario.
La Agencia Tributaria establece que la transmisión de un inmueble debe incluirse en la declaración de la renta como una ganancia o pérdida patrimonial, salvo que resulte aplicable alguna de las exenciones previstas legalmente.
¿Qué impuestos se pagan al vender una casa?
Los dos tributos principales para un vendedor residente en España son el IRPF y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como plusvalía municipal o IIVTNU.
IRPF por la ganancia patrimonial
Cuando se vende una vivienda por un importe superior a su valor de adquisición, la diferencia puede generar una ganancia patrimonial que debe declararse en el IRPF.
Para calcularla no se compara simplemente el precio de compra con el de venta. También se tienen en cuenta determinados impuestos, gastos de adquisición, mejoras realizadas en el inmueble y costes asociados a la transmisión.
En 2026, la base del ahorro se somete a una escala progresiva:
| Ganancia incluida en la base del ahorro | Tipo aplicable |
| Hasta 6.000 euros | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 euros | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 euros | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 euros | 27 % |
| Más de 300.000 euros | 30 % |
Los tipos se aplican por tramos, no sobre la totalidad de la ganancia. Por tanto, superar uno de los límites no significa que todo el beneficio tribute al porcentaje superior.
Plusvalía municipal o IIVTNU
El IIVTNU es un impuesto local que grava el incremento de valor del terreno urbano puesto de manifiesto al transmitir una propiedad. No grava el valor de la construcción, sino el suelo sobre el que se encuentra la vivienda.
En una compraventa, el obligado al pago suele ser el vendedor. El importe dependerá, entre otros factores, de:
- El valor catastral del suelo.
- Los años durante los que se ha tenido la vivienda.
- Los coeficientes aprobados por el ayuntamiento.
- El incremento real de valor obtenido.
Actualmente pueden compararse el método objetivo y el método basado en el incremento real, aplicándose el que corresponda conforme a la normativa y resulte más favorable cuando se cumplen los requisitos.
En Málaga capital, la declaración debe presentarse ante Gestrisam dentro de los 30 días hábiles siguientes a la compraventa.
La ordenanza municipal del IIVTNU de Málaga fue modificada en marzo de 2026. En otros municipios de la provincia, como Alhaurín de la Torre, Torremolinos o Benalmádena, deben consultarse la ordenanza y los procedimientos del ayuntamiento correspondiente.
Cuando se acredita que no ha existido incremento en el valor del terreno, puede no generarse cuota. No obstante, normalmente sigue siendo necesario presentar la documentación para que el ayuntamiento compruebe la inexistencia de incremento.
Tributación cuando el vendedor no reside en España
Cuando la persona que vende la vivienda no es residente fiscal en España, el comprador debe retener el 3 % del precio acordado e ingresarlo en Hacienda mediante el modelo 211.
Esta retención funciona como un pago a cuenta del impuesto del vendedor no residente. Posteriormente, este debe presentar el modelo 210 para calcular el impuesto definitivo o solicitar la devolución del exceso retenido, cuando corresponda.
Cuándo no hay que pagar IRPF por la venta
Existen situaciones en las que la ganancia puede quedar total o parcialmente exenta.
Una de las más habituales es la reinversión en vivienda habitual. La exención puede aplicarse cuando el importe obtenido se destina a adquirir o rehabilitar una nueva vivienda habitual dentro del plazo legal de dos años anteriores o posteriores a la transmisión. Si solo se reinvierte una parte, la exención será proporcional.
También está exenta la ganancia obtenida por una persona mayor de 65 años al vender su vivienda habitual. La exención puede aplicarse incluso cuando se transmite la nuda propiedad y el vendedor conserva el usufructo vitalicio.
Además, las personas mayores de 65 años pueden beneficiarse de una exención por la venta de otros bienes cuando reinviertan el importe obtenido en una renta vitalicia asegurada, dentro de los límites y plazos establecidos legalmente.
Que la operación esté exenta no significa que deba omitirse automáticamente en la declaración. Es necesario informar correctamente de la venta y acreditar el cumplimiento de los requisitos.
Gastos necesarios para vender una casa en Málaga
Además de los impuestos, existen gastos documentales, registrales y profesionales que pueden afectar al resultado final de la operación.
Certificado de eficiencia energética
La vivienda debe disponer de un certificado de eficiencia energética vigente para anunciarse y venderse, salvo que se encuentre dentro de alguna excepción legal.
El documento debe ser elaborado por un técnico competente e inscrito en el Registro de Certificados Energéticos Andaluces. La Junta de Andalucía permite consultar y tramitar esta inscripción a través de su oficina virtual.
El precio depende de la superficie, la tipología del inmueble, su ubicación y los honorarios del profesional. Como orientación, en una vivienda convencional puede situarse aproximadamente entre 80 y 200 euros, aunque conviene solicitar un presupuesto adaptado al inmueble.
La calificación energética también debe aparecer en la publicidad de venta.
Nota simple y documentación registral
La nota simple permite comprobar quién es el titular de la vivienda, su descripción registral y la existencia de hipotecas, embargos o limitaciones.
No siempre es obligatorio que la solicite el vendedor personalmente, pero resulta muy recomendable obtenerla antes de comercializar el inmueble. Así se pueden detectar discrepancias o cargas con tiempo suficiente para resolverlas.
Puedes ampliar esta información en nuestra guía sobre cómo pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad.
Certificado de deuda de la comunidad
Cuando la vivienda pertenece a una comunidad de propietarios, debe acreditarse que está al corriente de pago.
El administrador o el secretario de la comunidad emite un certificado sobre las deudas pendientes, normalmente con el visto bueno del presidente. Deben revisarse también las derramas aprobadas, aunque todavía no hayan vencido, porque pueden influir en la negociación entre comprador y vendedor.
Cancelación registral de la hipoteca
Pagar la última cuota de una hipoteca no elimina automáticamente la carga del Registro de la Propiedad.
Para vender la vivienda libre de cargas puede ser necesario:
- Solicitar al banco un certificado de deuda cero.
- Formalizar la escritura de cancelación ante notario.
- Presentar la documentación fiscal correspondiente.
- Inscribir la cancelación en el Registro.
La entidad financiera no debe cobrar por la emisión del certificado de deuda cero, pero sí pueden existir gastos notariales, registrales o de gestoría.
Cuando la hipoteca continúa vigente en el momento de la venta, también puede cancelarse económicamente con una parte del precio entregado durante la firma.
Ejemplo de gastos por vender una casa
Supongamos que una vivienda se compró por 180.000 euros y se vende por 280.000 euros.
Durante la compra se abonaron 18.000 euros entre impuestos y gastos, posteriormente se realizaron mejoras justificadas por 15.000 euros y la venta genera 12.000 euros de costes deducibles.
El cálculo simplificado sería:
- Valor de adquisición: 180.000 + 18.000 + 15.000 = 213.000 euros.
- Valor de transmisión neto: 280.000 − 12.000 = 268.000 euros.
- Ganancia patrimonial: 268.000 − 213.000 = 55.000 euros.
El IRPF se calcularía por tramos sobre esos 55.000 euros, salvo que pudiera aplicarse una exención.
A esta cantidad habría que añadir, en su caso, el IIVTNU y los gastos que no se hayan incluido previamente. El ejemplo es únicamente orientativo: cada operación exige revisar fechas, facturas, titularidad y situación fiscal.
Vende tu vivienda con una gestión profesional
Calcular correctamente los impuestos al vender una casa, preparar la documentación y coordinar a compradores, bancos, notaría, Registro y administraciones puede resultar complejo.
En Inmoporsán contamos con más de 40 años de experiencia en el sector inmobiliario y conocemos las particularidades del mercado de Málaga y Alhaurín de la Torre. Una gestión ordenada ayuda a fijar un precio realista, anticipar los gastos y llegar a la firma con toda la documentación preparada.
Puedes consultar nuestras promociones inmobiliarias en Málaga y conocer algunas de las opciones disponibles en las que plantearte , como Residencial Nadir o los adosados de La Calera.
Una revisión profesional desde el principio permite conocer el importe neto de la venta y evitar incidencias fiscales, documentales o registrales.
Preguntas frecuentes sobre los impuestos de la venta
¿Cuánto se paga a Hacienda por vender una casa?
Depende de la ganancia patrimonial obtenida. El beneficio se integra en la base del ahorro y tributa progresivamente entre el 19 % y el 30 %. No se aplica el porcentaje directamente sobre el precio total de venta.
¿Cuándo se paga la plusvalía municipal en Málaga?
En una compraventa realizada en Málaga capital, la declaración del IIVTNU debe presentarse dentro de los 30 días hábiles siguientes a la transmisión. En otros municipios de la provincia hay que consultar la ordenanza y el procedimiento de su ayuntamiento.
¿Puedo vender una casa sin certificado energético?
Por regla general, no. La vivienda debe disponer de un certificado energético vigente y la calificación debe incluirse en los anuncios. Existen excepciones concretas, pero deben comprobarse antes de publicar el inmueble.
¿Qué gastos pueden reducir la ganancia patrimonial?
Pueden computarse determinados impuestos y gastos de compra, inversiones y mejoras, comisión inmobiliaria, plusvalía municipal y costes directamente relacionados con la venta. Todos deben estar justificados y cumplir los requisitos fiscales.
